¿Cuánto cuesta administrar un alquiler vacacional (con números reales)?

Hemos recibido cientos de preguntas sobre el aspecto financiero de gestionar un Airbnb u otro alquiler vacacional a corto plazo. Específicamente: ¿Puede detallar los gastos y tarifas que reducen las ganancias? ¿Hay costos ocultos? ¿Cómo funcionan exactamente los impuestos sobre el alquiler? ¡¿Seguro?! ¡ACK!

Ya sea que la persona que nos preguntó estuviera considerando hacer uno por sí misma, o simplemente tuviera curiosidad (hablando de dinero = emoji de cara interesada), lo exponemos todo con la esperanza de que lo desmitifique un poco y sea útil para cualquiera que pueda No esté seguro de si esto es o no un negocio secundario viable. De hecho, disfrutamos mucho aprendiendo los entresijos de estas cosas, por lo que es divertido compartir lo que aprendimos.

Obviamente, existen gastos como comprar, renovar y amueblar una casa que utilizará como alquiler vacacional. Esos grandes costos iniciales obvios diferirán según el proyecto (al igual que el pago de su hipoteca), y diablos, es posible que esté utilizando Airbnb en su propia casa, que ya está llena de muebles, por lo que esta publicación retoma el ok, tengo una casa lista para alquilar, ¿y ahora qué? punto y cubre los costos operativos continuos en los que pueda incurrir año tras año.

Estamos compartiendo NÚMEROS REALES de nuestra experiencia contigo. Simplemente no los tome como predictivos de sus propios costos, que obviamente variarán. También vale la pena recordarle a la gente que el dúplex es un edificio, pero son DOS unidades de alquiler distintas (con un total de 6 dormitorios, 6 baños, 2 cocinas, 2 salas de estar, 2 cuartos de lavado, 2 patios traseros, etc.). Entonces, si solo tiene un alquiler y/o un espacio más pequeño, estos números pueden ser mucho más altos que cualquiera en el que incurra.

Utilidades

La existencia de servicios públicos probablemente no sea una sorpresa para nadie, pero cuánto cuestan realmente puede tomarte por sorpresa si no haces los cálculos y miras el año en su conjunto. A diferencia de un alquiler típico a largo plazo donde su inquilino puede ser responsable de algunos o todos los servicios públicos cada mes, en el mundo del alquiler vacacional, normalmente usted paga por todos ellos. En el dúplex pagamos los siguientes servicios públicos:

• Alcantarillado
• Electricidad
• Recogida de basura
• Internet
• Servicios de TV/Streaming (brindamos Sling y Netflix)

Para otras personas, la lista también puede incluir gas, petróleo o propano (dependiendo de su fuente de calor) e incluso tarifas de estacionamiento o HOA.

Nuestros servicios públicos combinados para ambos lados del dúplex. cuesta alrededor de $ 5,200 al año , basado en los últimos 12 meses. Lo más importante a tener en cuenta es que los servicios públicos no desaparecen cuando la casa no se alquila (lo cual puede ser muy importante si alquilas un lugar por temporada). Nuestras facturas de electricidad y agua bajan un poco cuando hay menos uso fuera de temporada, pero hay tarifas mínimas que las mantienen en alrededor de 0 al mes.

Consideramos suspender algunos de nuestros servicios públicos dúplex (como Internet o recolección de basura) en los meses vacantes de invierno, pero muchos vienen con una tarifa de reconexión considerable que anula cualquier ahorro potencial. Pudimos pausar algunas de nuestras suscripciones de transmisión de TV (Netflix y Sling) cuando sabíamos que el lugar estaría vacío durante un mes completo fuera de temporada, lo cual fue bueno. (¡No olvides reiniciarlos a tiempo para el próximo invitado!).

Cómo actualizar la iluminación fluorescente en la cocina.

Cuidado del césped/Administración de propiedades

Si alguna vez alquiló una casa de vacaciones, probablemente esté acostumbrado a ver una tarifa de limpieza en su factura. Por lo general, ese es el costo de que alguien limpie la casa después de su estadía para que esté lista para los próximos huéspedes (esto incluye lavar la ropa, rehacer las camas, descargar los platos, etc., etc.). Cobramos una tarifa de limpieza de 0 por estadía porque eso es precisamente lo que nos cobra nuestro limpiador. Entonces este costo es un lavado total de nuestra parte. Cero dólares gastados al año. , excepto un consejo de vacaciones ;)

Pero además de la tarifa de limpieza, es posible que tengas otros costos de mantenimiento regulares para mantenerlo listo para cada huésped. Esto podría ser cosas como cuidado del césped, servicio de piscina o jacuzzi, o incluso limpieza de nieve si eres anfitrión en un destino invernal. Pagamos a una pequeña empresa de jardinería local para que corte los jardines y limpie las áreas exteriores del dúplex en un cronograma consistente y confiable. Afortunadamente, este no es un costo para todo el año (no sucede nada en los meses de invierno), pero como vienen con más frecuencia durante la primavera y el verano, cuando todo crece como loco, es suma aproximadamente 0/año .

Recuerdo que en nuestro último alquiler en Florida había un encargado de la piscina Y un equipo de jardinería separado que vino mientras estábamos allí. Tampoco fueron los costos que nos pasó directamente cuando hicimos la reserva, por lo que surgieron de sus ganancias por alquiler.

Otro gasto potencial sería si decide contratar o confiar en un servicio profesional de administración de propiedades o de alquiler. Pueden quitarte mucho de encima (manejando reservas, limpiezas y problemas que surjan), pero normalmente cobran un porcentaje de cada reserva. En Cape Charles, la tasa parece rondar el 20%, pero esa cifra puede variar según su área y exactamente qué servicios ofrecen.

Reabastecimiento de consumibles

Como elegimos proporcionar artículos consumibles a nuestros invitados, no solo compramos el alijo inicial, sino que también tenemos que reponerlo todo cuando se está agotando. Aquí hay una lista de lo que ofrecemos:

• Papel higiénico (proporcionamos 6 rollos por lado del dúplex)
• Toallas de papel (1 rollo en cada cocina)
• Servilletas (apiladas en un bol en cada comedor)
• Pañuelos (1 caja por baño; no los reemplazamos cada semana, solo según sea necesario)
• Esponjas (1 esponja nueva en cada cocina)
• Bolsas de basura (2 en cada cocina y todos los baños)
• Bolsas de almacenamiento de papel de aluminio y Ziplock en varios tamaños
• Champú, acondicionador, jabón de manos y gel de baño
• Detergente para ropa, suavizante y quitamanchas
• Sal, pimienta y aceite de oliva para cocinar.
• Café molido, bolsitas de té y paquetes de azúcar.

Cada vez que compartimos lo que ofrecemos a nuestros huéspedes, escuchamos a personas que dicen ¡Hacemos todo eso también! y otros que dicen ¡¿qué?! ¡Nadie proporciona esas cosas aquí! Supongo que varía según la región, pero muchos otros alquileres vacacionales en Cape Charles también ofrecen artículos similares. Al final del día, si ayuda a que nuestros huéspedes se sientan como en casa, estaremos encantados de tenerlo a mano.

Todo dicho, gastamos 0 en los artículos anteriores este año. Nuevamente, puede que no sea una partida importante en su región, pero es inteligente averiguar qué planea tener disponible y cuánto cree que será para reponer cosas durante todo el año.

Ropa de cama y toallas adicionales

Esto puede ser algo específico de cómo opera nuestra limpiadora, pero nos aconsejó a principios de verano que tuviéramos a mano un juego COMPLETO extra de ropa de cama y toallas, de esa manera si alguna vez la ropa no terminaba a tiempo o había una mancha. que necesitaba un tratamiento más prolongado, aún podría dejar a nuestros próximos invitados todo lo que necesitaban. Para nosotros esto significó comprar:

• 8 toallas de baño adicionales
• 6 toallas de playa adicionales
• 12 paños y toallas de mano adicionales
• 1 juego adicional de sábanas tamaño queen y 1 funda nórdica e inserto tamaño queen (tiramos los dados porque era poco probable que ambas camas tamaño queen estuvieran manchadas)
• 2 juegos extra de sábanas individuales y 2 edredones individuales

En realidad, deberías duplicar esos números porque lo hicimos POR LADO. Gracias a Dios por el armario cerrado del propietario, donde guardamos esas cosas extra en contenedores.

Nunca terminamos confiando en un completo juego adicional, pero nos sumergimos y tomamos uno o dos de repuesto más de una vez, por lo que definitivamente estamos contentos de tenerlos a mano (¡especialmente las dos fundas nórdicas adicionales!). Este stock extra de ropa de cama y toallas nos costó más de 0 por lado. (por un total de 0) . También hemos tenido que reemplazar un par de toallas en los últimos meses (¡nos sentimos muy afortunados de que sea todo lo que hemos tenido que reemplazar!), así que compramos toallas adicionales con anticipación o reservamos un pequeño presupuesto para reemplazar artículos aleatorios. sobre la marcha es probablemente una idea inteligente.

Seguros e Impuestos

Ahora llegamos a las cosas divertidas (¡ja!). Comencemos primero con el seguro.

Con suerte, no le sorprenderá que su propiedad tenga seguro, pero descubrimos que asegurar el dúplex es una curva de aprendizaje. ¡Pero salimos del otro lado! Los factores que complican el seguro de nuestro dúplex son: 1) el hecho de que es un alquiler vacacional a corto plazo, que se trata de manera diferente a una residencia de tiempo completo y 2) está cerca del agua (más agua, más problemas, al menos eso es lo que dicen los de seguros). Esos dos factores significaron que teníamos opciones limitadas, pero al final terminamos con tres políticas que funcionan juntas para brindarnos tranquilidad.

1. Una póliza de seguro de propiedad de alquiler vacacional: es similar a la póliza de propietario que podría tener en su residencia principal. Sólo asegúrese de que todo lo que obtenga cubra alquileres a corto plazo.
2. Una póliza de responsabilidad adicional: fue recomendada por algunos amigos que también tienen alquileres vacacionales y brinda cobertura adicional para posibles accidentes, lesiones, etc.
3. Una política contra inundaciones: técnicamente no estamos en una llanura aluvial, pero la mayoría de los residentes lo consideran prudente en Cape Charles.

No necesitamos ninguna de esas dos últimas pólizas para nuestra residencia principal aquí en Richmond, pero si alquila su residencia principal o secundaria a tiempo parcial, es posible que desee consultar con un experto para asegurarse de que tiene las condiciones suficientes. cubierto con su póliza existente. Es posible que muchas pólizas estándar para propietarios de viviendas no sean suficientes si el daño o el incidente ocurre mientras un inquilino a corto plazo ocupa su casa.

Si pensabas que los seguros eran divertidos, ¡te encantarán los impuestos! Los impuestos son la parte que sentimos que sabíamos menos sobre esto, pero es bastante sencillo de entender. Así que tome esto como una señal para investigar lo que se deberá pagar en cualquier pueblo o ciudad en la que opere su alquiler (llame a la oficina del gobierno local, visite su sitio web o pregunte a otros anfitriones en su área). Pero también tenga en cuenta que si le parece complicado, todas las personas con las que hablamos en nuestras distintas oficinas gubernamentales estuvieron muy felices de ayudar (probablemente estaban encantados de que estuviéramos tratando de pagar nuestros impuestos, ¡ja!) y en una semana o dos aprendimos el truco. de ello.

Por el dúplex pagamos lo siguiente:

• Impuesto anual a la propiedad del condado
• Impuesto municipal anual sobre la propiedad
• Impuesto trimestral de ocupación transitoria del condado (un impuesto específicamente sobre los ingresos por alquileres vacacionales)
• Impuesto mensual de ocupación transitoria de la ciudad
• Impuesto mensual sobre las ventas estatal y local

Los impuestos a la propiedad recaudados por las dos localidades donde se encuentra el dúplex (los dos primeros elementos enumerados anteriormente) se basan en la casa en sí, no en cuánto o poco la alquilamos. Pero los demás son porcentajes de lo que ganamos con nuestros ingresos por alquiler y tenemos que calcularlos y presentar la documentación mensual o trimestralmente (aunque ahora Airbnb paga el impuesto sobre las ventas automáticamente en Virginia cuando los huéspedes visitan su sitio, pero todos verano tuvimos que descontarlo manualmente de nuestros pagos de Airbnb).

Puede que tenga suerte y su ciudad no le cobre el impuesto de ocupación transitoria, pero es posible que le cobren dos veces como a nosotros: una vez por la ciudad y luego otra vez por el condado. Siento que sigo diciendo que varían enormemente en esta publicación, pero los impuestos también lo hacen. Por ejemplo, mi papá tiene un alquiler en otro estado y paga un impuesto de ocupación transitoria del 3%, mientras que el nuestro es del 6% en Cape Charles. Entre esos dos impuestos de ocupación transitoria y el impuesto sobre las ventas, alrededor del 11% de cada reserva que tuvimos este verano iba al estado, condado y ciudad en forma de impuestos. Tenga en cuenta que no incluye impuestos a la propiedad.

Entonces, para el dúplex, Nuestros impuestos y seguros combinados para este año han sido de aproximadamente ,400. . Es una larga historia: definitivamente debe conocer sus responsabilidades fiscales cuando esté sopesando la viabilidad de su alquiler porque definitivamente pueden afectar sus ganancias.

Tarifa de anfitrión de Airbnb

Si realiza su alquiler a través de un sitio como Airbnb, VRBO o HomeAway, tenga en cuenta que también cobran una parte de su tarifa de alquiler por noche. Como huésped, probablemente esté acostumbrado a pagar una tarifa que se suma a la tarifa total por noche, pero detrás de escena, Airbnb también deduce una tarifa del 3% de la tarifa por noche antes de pagarle al anfitrión. Así que supongo que ni el huésped ni el anfitrión reciben la tarifa nocturna indicada. ¡Ja! Realmente no incluimos esa tarifa del 3% en nuestros cálculos de costos operativos (o en nuestro total al final de esta publicación) porque es dinero que nunca vemos. Así que recuerda que cuando establezcas tu tarifa por noche, una parte de ella irá al sitio web de alquiler que elijas.

Nos preguntan por qué elegimos Airbnb en lugar de otros alquileres vacacionales como VRBO o HomeAway, y la respuesta es que encuestamos a algunos amigos con alquileres vacacionales y a todos les gustó más esa interfaz. Así que fuimos por eso. Hasta ahora nos gusta mucho. Consideramos incluir el dúplex en varios sitios, pero escuchamos que puede ser difícil evitar fechas de reserva dobles cuando se ejecutan varios calendarios en diferentes plataformas.

Gastos diversos

Y aunque intentamos ser muy minuciosos en esta publicación, no podemos predecir todo lo que podrías encontrar en el camino. Este año, Probablemente gastamos alrededor de 0 en artículos diversos. Afortunadamente, no pasó nada loco (no tuvimos que reemplazar un sistema HVAC ni nada por el estilo), pero un pequeño ejemplo es que aprendimos que el estado y la ciudad también cobran una pequeña tarifa por una licencia comercial anual (y realizan una inspección de alquiler anual). para asegurarnos de que todavía estamos actualizados con el código cada año), por lo que fue un pequeño gasto no planificado que nos sorprendió, pero ahora que estamos acostumbrados y sabemos qué hacer, es muy fácil.

Por supuesto, existen costos como reemplazar cosas que se rompen, pagarle a un técnico de mantenimiento para que repare un electrodoméstico que funciona mal o incluso agregar o cambiar un servicio particular en su hogar. Un ejemplo concreto de eso es que gastamos 0 a mediados del verano para agregar cortinas opacas a los dos dormitorios del frente en el dúplex después de que algunos invitados mencionaron que había mucha luz allí temprano en la mañana. Entonces, si bien puede ser un problema para su presupuesto, todo es parte de la diversión y la aventura de tratar de brindar una experiencia increíble a las personas que se hospedan en su casa. Hablando de que…

También optamos por dejar a nuestros inquilinos un pequeño obsequio de bienvenida cuando lleguen. Es una nota escrita a mano con una tarjeta de regalo para comprar un helado o un souvenir en una de las tiendas locales de la ciudad, junto con una postal previamente estampada. Nuevamente, definitivamente no es un costo en el que deba incurrir, pero nos complace hacerlo con la esperanza de que nuestros huéspedes disfruten su estadía y frecuentan algunos de los excelentes negocios locales, y parece que a nuestros huéspedes también les gusta mucho. ¡¿A quién no le gusta el helado?!

Terminemos con este cachorro. Te ahorraré un poco de desplazamiento y recapitularé todas las matemáticas anteriores. Combinando todos los costos que acabamos de exponer, Son alrededor de ,750 en gastos operativos anuales. para el dúplex de este año. Nuevamente, eso es para dos unidades de alquiler separadas, por lo que probablemente sea más alto que un alquiler individual o más pequeño. Pero nuestro punto no se refiere tanto al número total sino más bien a la variedad de costos a lo largo del camino. Entonces, si está considerando iniciar un Airbnb, espero que esta publicación sea un punto de partida para calcular sus propios costos operativos en las categorías que enumeré aquí.

Y si bien el número anterior parece mucho, nos sentimos afortunados de haber podido reservar suficientes noches en 2019 para seguir obteniendo ganancias después de que todo estuvo dicho y hecho (¡choca esos cinco, alguien?!). ¿Estaremos fuera de números rojos en todos nuestros costos de construcción y mobiliario en el corto plazo? ¡No! Pero al menos estamos en camino y tenemos que aprender mucho y divertirnos mucho en el proceso.